북미 데이터센터 코로케이션 가용 용량 ‘제로’에 근접···JLL “1조 달러 신규 건설 필요”

북미 데이터센터의 코로케이션(colocation) 용량이 사실상 ‘제로’에 가까운 수준으로 떨어졌으며, 건설 중인 프로젝트의 대부분이 이미 사전 임대돼 경제 성장 저해와 국가 안보 위협으로 이어질 수 있다는 분석이 나왔다. 데이터센터 건설 및 부동산 서비스 기업 JLL은 최근 보고서에서 이 같은 내용을 밝혔다.

JLL이 19일 공개한 ‘북미 데이터센터 보고서’에 따르면, 급증하는 수요를 충족하기 위해 최대 1조 달러(약 1,390조 원) 규모의 신규 데이터센터 건설이 필요하다고 분석했다. 또한 데이터센터 확장을 원하는 기업들은 신규 개발 프로젝트에서 사전 임대에 의존해야 하며, 실제 입주까지는 최소 1년 이상 건설 완료를 기다려야 한다. 보고서는 이러한 상황이 데이터센터 공급업체에는 유리하지만, 고객 기업에는 불리하게 작용한다고 지적했다.

보고서에서 JLL 미주 데이터센터 리서치 총괄 앤드루 배트슨은 “현재 8GW 규모의 건설 파이프라인 가운데 73%가 사전 임대됐다”라며 “시장 상황이 의미 있게 완화되려면 최소 수년은 걸릴 것”이라고 언급했다. 이어 그는 “단기적으로 사전 임대가 크게 둔화되더라도 공실률은 2027년까지 5% 이하를 유지할 가능성이 크고, 보다 현실적인 시나리오는 2027년까지 공실률이 2% 수준을 유지하는 것”이라고 설명했다.

현재 북미 데이터센터 시장의 공실률은 2.3%로 사상 최저치를 기록했으며, JLL은 이 수치가 2027년까지 그대로 유지되거나 더 낮아질 것으로 전망했다. 참고로 2020년 공실률은 9.8%였다.

그러나 데이터센터 용량 대기보다 더 심각한 것은 전력 공급 대기이다. 보고서에 따르면 북미 전역에서 평균 전력망 연결 대기 기간은 4년에 달한다. 이는 신규 코로케이션 용량 부족을 완화하려는 노력에 큰 장애물로 작용하고 있다.

주요 시장은 2020년 이후 규모가 2배에서 3배로 성장했으며, 오하이오주 콜럼버스는 1800% 증가로 가장 큰 폭의 성장을 보였다. 이어 오스틴/샌안토니오가 500% 성장률을 기록했다. 다만 이는 2020년 당시 기초 규모가 작았기 때문이며, 절대적인 증가량 기준으로는 북버지니아(+3,975MW), 댈러스(+1,008MW), 애틀랜타(+828MW)가 가장 큰 폭의 증가를 보였다.

향후 건설 중이거나 계획 단계에 있는 프로젝트를 포함한 최대 개발 파이프라인 지역은 북버지니아(7GW), 피닉스(5GW), 댈러스(5GW), 시카고(4GW), 라스베이거스/리노(4GW)로 집계됐다.

다만 이번 보고서는 AI 데이터센터의 영향을 별도로 다루지 않았다. JLL은 AI 전용 데이터센터라는 표현 대신 일반 데이터센터라는 용어를 사용했다. 이는 AI 데이터센터가 AI 특화 하드웨어로 채워지는 반면, 코로케이션 데이터센터는 원하는 하드웨어를 자유롭게 배치할 수 있어 직접 비교가 적절치 않다는 이유에서다.
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