전력난, 북미 데이터센터 건설의 핵심 변수로 부상

북미 데이터센터 시장이 여전히 빠른 속도로 성장하고 있지만, 그 여파로 건설 기간이 길어지면서 데이터센터가 완공 시점에 이미 구식이 되는 문제까지 나타나고 있다.

8일 공개된 CBRE 보고서에 따르면, 2025년 상반기 주요 데이터센터 공급은 17.6% 늘었으나, 수요가 공급을 초과해 신규 고객이나 기존 고객의 확장 여지는 거의 없는 상황이다. 공실률은 사실상 제로에 가까워 2024년 하반기 1.9%에서 이번에는 1.6%로 더 낮아졌다.

게다가 올해 상반기 새로 확보된 용량의 74.3%는 사전 임대를 통해 이미 계약이 완료됐다. 전체 신규 코로케이션과 호스팅 용량의 4분의 3이 실제 사용 가능 전에 소진된 셈이다.

CBRE 데이터센터 솔루션 글로벌 리더 팻 린치 전무는 “데이터센터 건설 기간이 과거 약 2년에서 3년, 심지어 4년까지 늘어나고 있다”라며 “프로젝트 규모가 커질수록 시간이 걸리고, 장비 수급 문제까지 더해져 전체 일정이 길어지고 있다”고 말했다. 그는 서버부터 콘크리트까지 모든 자재가 부족하다고 덧붙였다.

특히 전력난은 데이터센터 입지 변화의 핵심 요인이다. 린치는 “북버지니아나 산타클라라 같은 혼잡 지역을 떠나 2차 시장으로 이동하는 가장 큰 이유가 전력”이라고 설명했다. 실리콘밸리에서 멀티 메가와트급 전력을 필요로 하는 고객은 전력회사가 “최대 10년 뒤에나 공급 가능하다”는 답을 받고 있어, 많은 기업이 오리건주 힐스보로, 네바다주 리노, 오하이오주 콜럼버스 같은 지역으로 옮겨가고 있다는 것이다.

AI와 하이퍼스케일러 성장으로 데이터센터 전력 수요는 멀티 메가와트 수준으로 치솟고 있다. 하지만 전력 산업은 IT 업계보다 훨씬 느린 속도로 움직인다. 린치는 “대규모 시설은 경우에 따라 송전선 신설까지 필요하다”며 “완공 시기를 예측하기 어렵다”고 전했다.

CBRE 조사에 따르면 데이터센터 평균 건설 기간은 불과 몇 년 전 2년에서 현재 3년으로 늘었다. 인텔, AMD, 엔비디아조차 3년 뒤 로드맵을 확정하지 못한 상황에서 매년 새 아키텍처가 출시되니, 데이터센터는 완공 시점에 구식이 될 위험이 있다.

그렇다고 기다릴 수는 없다. 린치는 “그럴 경우 고객은 절대 수요를 따라잡지 못한다”라며 “결국 콘크리트, 철강, 서버, 전력 변압기까지 부족해도 개발과 건설은 계속돼야 한다”고 강조했다.

그는 “용량 부족과 수요 증가는 명백한 현실이다. 기업 고객에게 특히 권고하는 것은 최소 3년, 이상적으로는 그 이상을 앞서 내다보고 전력 공급이 가능한 지역을 중심으로 전략을 세우는 것”이라고 말했다.

CBRE는 많은 기업 고객이 마땅한 대안이 없어 기존 공급자와 재계약을 선택하고 있다고 밝혔다. 린치는 “결국 부동산 시장 원리와 같아 수요와 공급 불균형이 고객에게 도전 과제를 안긴다”라며 “기업은 이상적으로 수년 전에 대비해야 한다”라고 전했다.
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