“빈 자리가 없다” 데이터센터 2년 용량 매진되고 가격은 최대 18% 급등

현재 데이터센터 공간을 확보하려는 기업이라면 현실을 직시해야 한다. 앞으로 2년 동안은 사실상 공간을 구하기 어렵고, 일부 남아 있는 공간도 예산보다 훨씬 비싸게 지불해야 한다.

CBRE의 최신 ‘글로벌 데이터센터 트렌드’ 보고서에 따르면, 올해 1분기 기준 전 세계 데이터센터 공간의 평균 임대료는 월 1kW당 217.30달러로 전년 동기 대비 3.3% 상승했다. 그러나 이처럼 완만해 보이는 연간 상승률 뒤에는 기업 예산을 압박하는 극심한 지역별 급등세가 숨겨져 있다. 암스테르담은 무려 18%나 치솟았으며, 미국 북버지니아와 시카고도 각각 17.6%, 17.2%가 증가했다.

기업은 보통 데이터센터 비용이 연간 5~7% 정도 오를 것으로 예상해 예산을 세우는데, 이번처럼 두 자릿수로 뛰는 비용 상승은 IT 예산에는 치명적이다.

가격 급등보다 더 심각한 문제는 가용 공간 자체가 없다는 점이다. CBRE 보고서에 따르면, 전 세계 가중평균 데이터센터 공실률은 전년 대비 2.1%p 하락해 6.6%를 기록했다. 북미 주요 시장의 전체 공실률은 1.9%로 사상 최저 수준에 도달했으며, 2025년에 가동 예정이면서 아직 임대되지 않은 10MW 이상 규모의 시설은 극소수에 불과하다.

이를 다시 설명하면, 1.9%의 공실률은 100MW 용량당 사용 가능한 공간이 2MW도 안 된다는 뜻으로, MW 규모로 데이터센터 배치를 계획하는 기업에는 사실상 가용 공간이 없다는 의미이다.

시장을 잠식한 AI

이런 상황의 원인은 AI이다. CBRE는 클라우드 서비스 업체와 AI 관련 업체가 데이터센터 공간을 조기에 선점하기 위해 경쟁하면서 사상 최고 수준의 임대율을 기록했다고 밝혔다. AWS, 마이크로소프트, 구글 같은 하이퍼스케일 클라우드가 자금력이 풍부한 AI 스타트업과 함께 대규모 용량을 확보하려 경쟁하면서 전통적인 기업 사용자는 우선순위에서 밀리고 있다.

그러나 일부 전문가는 현재 상황이 실제 수요를 넘어 과도하게 부풀려졌을 가능성을 경고한다. 그레이하운드리서치의 최고 애널리스트이자 CEO인 산칫 비어 고기아는 “실제 수요의 부수적 효과 뿐만 아니라 인위적 희소성이 전 세계 데이터센터 시장의 구조적 특징이 됐다”라고 지적했다.

또, 개발업체가 실제 건설 계획이 확정되지 않은 대규모 전력 용량을 신청하는 ‘브래그와트(braggawatt)’ 현상을 경고했다. 고기아는 “데이터센터 시장이 부동산 시장처럼 움직이고 있다. 실제 착공 이전부터 용량이 사전예약되거나 거래, 되팔기까지 이뤄진다”라고 분석했다.

다른 업계 분석가도 같은 우려를 제기했다. 포레스터의 대표 애널리스트 비스와짓 마하파트라는 “검증 가능한 증거에 따르면 AI 수요와 투자 열풍에 따른 데이터센터 용량 투기, 이른바 ‘데이터센터 뒤집기(data center flipping)’가 발생하고 있다”라고 말했다. 마하파트라는 업계 경영진이 ‘불가피한 거품’을 경고하고 있으며, ‘뜬구름 같은’ 사업자가 시장에 진입하고 있다는 보고를 위험 신호로 꼽았다.

두 전문가는 기업이 ‘준비된 AI 인프라’를 주장하는 서비스 업체의 모호한 약속을 그대로 믿기보다, 전력 허가 증빙과 기술적 세부사항을 꼼꼼히 확인할 것을 조언했다.

예산 충격

이처럼 가격이 급등하면 기업은 비용 모델 자체를 재검토할 수밖에 없다.

그레이하운드리서치의 고기아는 “정액제 데이터센터 요금제 시대는 끝났다”라며. “일시적인 비용 변동이 아니라 기업인프라의 근본적인 가격 재편”이라고 강조했다. 또, AI 워크로드는 기존 컴퓨팅보다 랙당 3~4배의 전력을 소모하며, 전력 접근성이 가장 큰 제약 요인이 되고 있다고 설명했다.

CBRE 인도·동남아시아·중동·아프리카 지역 회장 겸 CEO인 안슈만 매거진도 같은 견해를 전했다. 매거진은 “상승률이 다소 완화되더라도 컴퓨팅 파워에 대한 수요와 토지·건축·전문 냉각 비용 증가로 인해 가격이 AI 붐 이전 수준으로 돌아가긴 어렵다”라고 말했다.

전통적으로 데이터센터 비용을 IT 예산의 10~15% 수준으로 책정해오던 방식은 더 이상 현실적이지 않다는 것이다. 매거진은 “이처럼 높아진 비용 구조를 기준으로 예산을 재설정하고 전력 가용성과 가격을 우선순위로 고려하며, 장기적인 용량 계획과 지속가능성과 인력 비용까지 재무 모델에 반영해야 한다”라고 조언했다.

전략적 대응

선제적으로 움직이는 기업은 창의적인 전략으로 이런 변화에 대응하고 있다. CBRE의 매거진은 “공격적이고 장기적인 계획”의 필요성을 강조하며, 용량 전망을 5~10년 단위로 확장하고 더 일찍 서비스 업체와 논의를 시작하라고 권고했다.

지리적 다변화 역시 필수가 되고 있다. 주요 허브 지역에서는 가격이 지나치게 올라가고 있지만, 브라질 상파울루는 공급 구조 변화로 가격이 20.8% 하락했고, 칠레 산티아고도 13.7% 하락하며 대안 시장으로 부상했다. 매거진은 “위치 유연성이 핵심이며, 제약이 덜한 2~3티어 시장을 모색하거나 여러 지역으로 워크로드를 분산하는 전략이 필요하다”고 강조했다.

고기아는 “디모인, 콜럼버스, 리치먼드 같은 2티어 시장이 더 이상 여분의 지역이 아니라 전략적 성장 거점으로 자리 잡았다”고 분석했다. 성숙한 광케이블 인프라, 재생에너지 직접 접근성, 하이퍼스케일 클라우드가 주도하는 클러스터 형성 등이 이들 시장의 경쟁력을 높였다는 설명이다.

고기아는 “AI 워크로드, 특히 학습·보관 용도는 30~40%의 비용 절감과 안정적인 가동시간을 확보할 수 있다면 10~20ms의 지연을 감수할 수 있다”라며, “디모인과 리치먼드는 일부 포화된 1티어 허브보다 더 다양한 상호연결성을 제공한다”고 강조했다.

계약의 유연성도 중요하다. 전통적인 장기 임대계약 대신 단기 계약에 갱신 옵션을 붙이거나 비즈니스 성과에 연동한 수익 공유 모델을 도입하는 방식으로 협상하는 기업이 늘고 있다.

보유 자원의 극대화

데이터센터 확장 비용이 점점 더 비싸지면서 기업은 보유 자원의 효율성을 극대화하는 데 집중하고 있다. 서버 통합을 과감하게 추진하고, 정교한 가상화 및 AI 기반 최적화 도구를 활용해 기존 공간에서 더 높은 성능을 뽑아내는 전략을 펼치고 있다.

이처럼 자원이 부족한 시장에서 성과를 내는 기업은 무조건 확장보다는 최적화를 우선하고 있다. 일부는 기존 온프레미스 인프라를 전략적 클라우드 파트너십과 결합한 하이브리드 전략을 선택해, 전통적인 코로케이션 의존도를 낮추면서도 핵심 워크로드에 대한 통제권을 유지하고 있다.

긴 기다림

그렇다면 시장은 언제쯤 숨통이 트일까? CBRE 분석에 따르면, 2024년 말 기준 주요 시장에서 6,350MW 규모의데이터센터가 건설 중인데, 2023년의 두 배를 넘는다. 그러나 전력 용량 제약으로 인해 공격적인 사전 임대가 이어지고, 완공 시점은 2027년 이후로 연장되고 있다.

기업 입장에서는 이 같은 전력 제약으로 공사가 수년에 걸쳐 지연되면서 앞으로 최소 수년간은 현재 인프라에 발이묶일 수밖에 없는 상황이다. 지금부터 전략을 재편하는 기업이 향후 용량이 회복될 때 더 나은 위치를 점할 수 있다는 분석이다. 매거진은 “이처럼 선제적인 접근이야말로 비용을 통제하고, 미래에 대응 가능한 인프라를 준비하는 핵심”이라고 강조했다.
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