“향후 7년간 서울 중심지 오피스 45% 증가··· 중구·종로구에 집중” CBRE코리아

CBRE코리아에 따르면 2031년까지 예정된 서울 오피스 신규 공급의 83%가 도심 권역(CBD, 중구·종로구 일대)에 집중될 전망이다. 이는 기존 CBD 규모의 78%에 달하는 389만㎡에 이른다. CBRE코리아는 공급 완료 시 CBD는 강남 권역(GBD)의 2배, 여의도 권역(YBD)의 3배 규모로 확대될 전망이라고 밝혔다.

조사에 따르면 CBD 오피스 개발사업은 평균 10만 5천㎡(축구장 14개 규모)에, 평균 131m(아파트 40층) 높이로 조성될 예정이며, 평균 용적률은 1,106%에 달할 것으로 예상됐다. 또한 프라임 오피스 위주의 공급이 주도할 것으로 확인됐다.

CBRE코리아는 CBD 권역 오피스 시장이 약 100만 제곱미터의 규모로 재개발 사업이 예정된 세운 지구와 서울역, 서소문 등의 대규모 복합 개발이 견인할 것이라고 전했다. 여기에는 공실 리스크 우려도 있지만, 동시에 프라임 오피스 비중을 확대해 CBD의 질적 성장을 이끌고 나아가 서울 오피스 시장 성장에 기여할 수 있다는 설명이다.

반면 조사에 따르면 2021년부터 2024년까지 비주거용 건축물 공사비가 2020년 기준 약 30% 상승했으며, 엔데믹에 따른 기준금리 인상으로 금융 비용이 증가했다. 이로 인해 개발 원가가 상승한 만큼, 향후 임대료 증가 압력 등이 서울 오피스 시장의 변수가 되고 있다.

다수의 오피스 공급이 예정된 가운데, CBRE코리아 보고서는 지난 10년간의 경제활동 인구 증가, 실업자 수 감소, 수도권 인구 증가 등 향후 오피스 잠재 수요에 대한 긍정적인 지표를 언급했다. 특히 FTQ(Flight to Quality, 고급 오피스 선호 현상) 트렌드와 해외 선진 오피스 시장의 사례를 바탕으로 프라임 오피스에 대한 수요가 긍정적일 수 있다고 내다봤다. 전체 임차 수요의 87%를 차지하는 IT 와 금융업 등은 안정적인 수요를 유지할 것이라고 CBRE코리아는 설명했다.

한국은 세계에서 가장 높은 사무실 복귀율을 보이고 있다. 2023년 기준 한국의 평균 사무실 점유율은 약 70%로, 미국 50%, APAC 65%보다 높은 수치다. 이는 향후 오피스 수요에 지속적으로 기여할 전망이다.

CBRE코리아는 장기적인 공급 확대로 인해 서울 A급 오피스 시장이 임대인 중심에서 임차인 중심 시장으로 변화될 수 있다고 내다봤다. 또한 다양한 선택지를 제공받은 임차인들이 도심지를 선택하거나, 앵커 임차인이 협력사의 이전을 견인하는 등 FTQ 수요와 더불어 추가적인 수요 흡수를 기대할 만하다고 전망했다. 이에 따라, 2030년 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 개발 사업의 변수에 따라 4%에서 14% 사이에서 유동적으로 나타날 가능성이 있다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 ”2030년까지 서울 오피스 시장은 대규모 공급과 수요 변화라는 중요한 전환점에 직면해 있다. CBD 권역은 3대 권역 중 핵심 메인 업무지구로의 도약 가능성과 함께 단기적인 공실률 상승과 경쟁 심화가 예상된다. 이러한 서울 오피스 시장 상황에서 임대인은 차별화된 경쟁력을 바탕으로 수요 변화에 유연하게 대응하며 리스크 관리를 강화하고 사옥을 유치하는 등 보다 적극적인 전략이 요구된다”라고 말했다.
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