팬데믹 이후의 사무실 공간에 대한 수요와 공급

2022년과 2023년에 코로나19로 인한 팬데믹이 완화되면서 미국의 대도시와 소도시 내 핵심 사무실 거리는 원격 및 하이브리드 근무 정책의 후유증을 계속 겪었다. 이로 인해 사무실 공간 사용률이 20~40% 감소하고 부동산 가치가 하락했다. 원격 근무로의 대대적인 전환이 이루어져 사실상 많은 도심이 몇 달 동안 거의 텅 비어 있었다.

그 이후 상업 지역 분위기는 느리지만 꾸준히 사무실로 돌아오기 시작했으며, 평균 사무실 점유율은 60% 이상을 기록했다.

하지만 여전히 많은 사무실이 부분적으로 또는 완전히 비어 있는 상태다.

상업용 부동산 및 투자 관리 서비스 업체 존스 랭 라셀 IP(JLL)의 글로벌 미래 업무 환경 책임자 피터 미스코비치는 “오피스 시장의 위축이 20분기째에 접어들고 있다. 일부 지역에서는 공실이 안정화되는 조짐을 보이고 있다”라고 말했다.

기업용 오피스의 재공급에 영향을 미치는 추세 한 가지는 사무실 복귀(RTO) 명령이 급증하고 있다는 점이다. 예를 들어, 지난달 아마존 CEO 앤디 재시는 2025년 초부터 주 5일 사무실로 복귀하라고 지시했다. 에릭슨도 최근 사무실 출퇴근 정책을 강화했다.

올해 초 델 테크놀로지스는 많은 직원에게 회사 책상으로 복귀하라고 명령했고, 최근에는 글로벌 영업팀에 주 5일 사무실 근무를 지시했다. 그리고 바로 지난주에는 3M이 고위급 직원에게 본사 복귀를 명령했다.

최근 한 설문조사에 따르면 대부분의 기업이 2025년에 RTO 의무화를 추진하고 있는 것으로 나타났다. 팬데믹 기간 동안 완전한 원격 근무 모델로 전환한 764개 기업의 데이터를 기반으로 한 레주메빌더(ResumeBuilder)의 설문조사에 따르면 기업 10곳 중 9곳이 RTO 의무화를 시행할 것으로 나타났다. 하지만 데이터에는 미묘한 차이가 있다. 물론 모든 RTO 정책이 모든 직원에게 주 5일 사무실 출근을 요구하는 것은 아니다.

미스코비치는 “전체적으로는 25%의 기업만이 주 5일 RTO를 추구하고 나머지 75%는 다양한 형태의 하이브리드 또는 하이브리드/원격 근무를 시행하고 있다. 향후 하이브리드가 지속될 것이라고 예측한다”라고 말했다.

레주메빌더의 설문조사 결과도 미스코비치의 결과와 비슷했다. 대다수의 기업이 하이브리드 모델로 운영 중이며, 직원이 사무실에 풀타임으로 근무해야 한다고 답한 기업은 30%였다.

팬데믹으로 재택근무 명령이 시작된 2020년 2월의 사무실 점유율은 100%에서 같은 해 4월에는 14%까지 떨어졌다. 그 후 4년 동안 기업이 하이브리드 근무 정책을 도입하면서 사무실 점유율은 서서히 상승했다. 그러나 미국 138개 도시의 2,600개 빌딩에 보안 키 포브 기술을 제공하는 캐슬 시스템(Kastle Systems)에 따르면 평균 점유율은 아직 완전히 회복되지 않았다.

최근 데이터에 따르면 점유율이 다시 상승하고 있다. 캐슬에 따르면 1월 미국 오피스 빌딩의 최대 점유율은 10개 도시 평균을 기준으로 약 46%였다. 현재는 같은 10개 대도시에서 61% 이상의 빌딩이 입주해 있다. 오스틴과 휴스턴과 같은 도시는 각각 77%와 71%의 높은 입주율을 보이고 있다. 시카고의 오피스 빌딩 점유율은 69%에 달한다.

피크 점유율은 이야기의 절반에 불과하다. ‘피크’는 월요일과 화요일처럼 사무실이 가장 붐비는 날을 의미한다. 금요일과 같이 인기가 덜한 날에는 2024년 10월 사무실 점유율이 33%까지 떨어졌다.

전미경제조사국(NBER)에 따르면 점유율 상승에도 불구하고 오피스 가치는 팬데믹 이전과 비교해 여전히 하락세를 보이고 있다. 2020년 이후 오피스 빌딩 가치가 39% 하락했으며, 팬데믹 이전 임대 계약의 상당수가 향후 몇 년 내에 갱신 시기가 도래할 것으로 예상된다. 이로 인해 일부 기업은 사무실 필요성을 더욱 면밀히 평가해야 할 수도 있다.

코로나19 팬데믹은 의도치 않은 실험을 통해 대부분의 직원이 항상 원격 근무를 선호하고 재택 지식 노동자의 생산성이 아주 높지는 않더라도 원격근무에서도 비슷하게 유지된다는 불편한 진실을 드러냈다. 맥킨지의 부동산 및 사람, 조직 성과 관행 부문 부파트너인 필 커쉬너는 사무실에서 일하는 것이 기본적으로 어떤 사람에게는 보람을 주지 못한다는 사실을 깨달았다.

예를 들어, 모든 사람이 사무실 환경에서 동일한 수준의 포용과 평등을 느끼는 것은 아니다. 커쉬너는 Computerworld와의 인터뷰에서 “피부색, 성적 취향, 신체적 장애 등 거의 모든 면에서 다양한 인구가 사무실 내 요구사항에 영향을 받으며, 직장을 구할 때나 제안을 받지 못했을 때 이직할 가능성이 높은 경우 직장 유연성에 대한 욕구가 더 높다”라고 말했다.

최근에는 더 새롭고 더 많은 편의시설을 갖춘 고급 빌딩이 더 좋은 반응을 얻고 있다. 이로 인해 최신 편의시설과 복합 사용 공간(예 : 사무실, 쇼핑 및 레크리에이션 시설 결합)뿐만 아니라 원격 및 하이브리드 근무자를 더 잘 지원하는 최신 기술을 갖춘 사무실을 짓거나 오래된 사무실을 개조하려는 움직임이 활발해졌다.

하지만 편의시설이 적은 오래된 부동산은 어려움을 겪을 수 있다. 특히 B등급, C등급, 심지어 하위 등급인 A등급 빌딩은 시장에서 가장 가치가 하락하고 있다. 현재 공간을 임대하거나 구매하는 사람들은 최신 편의시설, 기술, 입지를 갖춘 최고급 AAA 빌딩을 원한다.

미스코비치는 “특정 지역과 위치는 공간이 부족할 가능성이 있다. 일주일에 3일만 사무실에 있어도 수요에 영향을 미친다. 고품질 공간에 대한 수요도 있지만, 미래의 인력을 수용하지 못하는 노후화된 B급 또는 C급 빌딩의 잉여 공간도 존재한다”라고 진단했다.

비즈니스 수요에 따라 공간을 확장하려는 법률 회사, 금융 서비스 조직, 방위 계약업체, 산업체가 ‘리턴 오피스’ 트렌드를 주도하고 있다.

미스코비치는 “기술 분야는 AI 인재 수요가 있는 곳과 기술 인재를 위한 주요 도시 중심지에서 회복세를 보이고 있다. 기술 분야는 사무실 중심이 되는 기업도 있고, 여전히 하이브리드 접근 방식을 제공하는 기업도 있기 때문에 매우 매력적이다. 향후 몇 년 동안 이 분야가 어떻게 전개될지 지켜볼 만하다”라고 평가했다.

팬데믹이 단 2년 만에 미국 인력을 10년 미래로 이동시킨 촉진제이자 타임머신이었다고 설명한다. 디지털 경제의 진화에 따라 원격 근무는 필연적이었고, 팬데믹은 하이브리드 및 분산 근무의 가능성을 보여주었다.

미스코비치는 팬데믹 이후의 세계로 나아가기 위해서는 업무 공간 설계, 리더십, 문화, 업무 관행, 변화 관리, 하이브리드 업무 공간 기술 등 모든 것이 성숙해야 한다고 말했다.

“미래의 업무는 분산될 것이며 다양하고 역동적일 것이다. 현재 RTO 의무는 약 25% 범위의 개별 기업에서 발생하고 있다. 30%까지 늘어날 수도 있지만 하이브리드 근무가 장기적으로 지속될 것이라고 관측한다. 2027년 또는 2030년까지 일부 직원은 주 5일 근무하고 다른 직원은 주 3일 또는 한 달에 3일만 근무하는 기업 형태가 나타날 것이다.”

미스코비치는 “인공지능, 인재, 분산 근무의 역동성을 고려할 때 미래에는 하나의 안정된 상태는 없을 것 같다. 미래 업무 전략과 관련해 기업은 지속적인 진화와 지속적인 학습 마인드를 갖게 될 것”이라고 예측했다.
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